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04-30

广州 2022 年土拍首秀,有悬念吗?

4 月开始,2022 年首轮土地 " 双集中 " 全面开启。

澳门新莆京在线登录截至目前,北京、杭州、重庆、青岛等城市的首轮土拍已经收官,广州也将在 " 五一 " 假期后(5 月 5 日)进行线上竞拍。

广州首轮土拍,除越秀、天河、从化零挂牌外,其余各区均有地块将进行出让,合计 18 宗地块,计容总建面超 276 万㎡,起拍总价 367.7 亿元。

作为房地产一级市场的土拍,往往能直观体现楼市趋势、房企预期,是重要的风向标。

因此,即将到来的广州首轮土拍,备受各界关注。

有人将挂牌地块数量与去年对比,去年首轮供地 48 宗,今年 18 宗,锐减 30 宗,得出结论:" 市场观望情绪浓,本轮土拍不太乐观 "。

事实真的是这样吗?我们来详细聊一聊。

集中供地,不断完善中

若单看挂牌数量,来判断土市热度,甚至楼市趋势,或许有些片面。

首先,去年是实施土地 " 双集中 " 的第一年,政府与房企都是首次接触,可以说是 " 摸着石头过河 "。

从实践中摸经验摸规律,实事求是,不断完善,才有利于行业健康有序发展。

澳门新莆京在线登录因此,可以看到,去年全国仅试点了 22 个城市,进行集中供地的探索,而今年东莞、徐州等城市,也加入了集中供地行列。

其次,就是挂牌数量的问题。

澳门新莆京在线登录经过一年的实践,今年的集中供地双方,即政府与房企都会更加理性。

澳门新莆京在线登录从去年的实践可以知道,过量地块 " 进入货架 ",碍于资金问题,房企只会选择参与优质地块的竞拍,这会导致大批地块不成交。

与其这样,不如精选优质地块,全年分批次拍出,一方面利于市场稳定,另一方面也便于房企拥有健康的资金流,这是供地双方都希望看到的。

因此,从去年第三轮供地开始,广州已将挂牌数量降至 17 宗,与今年首轮挂牌数量,差距并不大。

第三点,这并不是只存在广州的特殊个案。

澳门新莆京在线登录比如南京,今年首轮只挂牌 20 宗地块,与去年同期相比,减少了三分之二。另外,无锡今年首轮挂牌数量,也不及去年同期的一半。

由此,实施集中供地,这是一个不断修复并不断完善的过程,挂牌数量的多少,并不能反映市场冷热程度。

土地质量提升,首轮供地向好

值得一提的是,今年广州首轮土拍更是大概率走出 " 稳中向好 " 的趋势。

原因有四:

第一、中心区地块更多,优质地块频出。

澳门新莆京在线登录从本次挂牌地块来看,8 个区共有 18 宗地块出让,占地总面积 129.08 公顷。

其中,海珠 2 宗、荔湾 2 宗、白云 6 宗、黄埔 1 宗、番禺 1 宗、南沙 3 宗、花都 1 宗、增城 2 宗。

不得不说,本轮土拍,中心区地块在数量上 " 压倒 " 外围区。毕竟,地块优质,更能吸引房企参与竞拍。

另外,本次 " 明星地块 " 不少,涉及海珠创新湾、荔湾白鹅潭、白云新城、琶洲等价值高地。

其中,风头最旺的,莫过于白云区空港大道中东侧地块

澳门新莆京在线登录地块位于住宅稀缺的白云新城,与设计之都一路之隔。距离地铁 2 号线江夏站约 500 米,同时还邻近机场高速,可快速到达广州白云国际机场、广州火车站等重要功能片区。

地块周边交通,商业,景观,产业,可以说一应俱全。

空港大道中东侧地块

与金沙洲隔江相望的石井水泥厂地块,毗邻珠江西岸。

距离在建的佛山 6 号线、地铁 12 号线和 13 号线的交汇站点槎头站,只有 600 多米,是建设临江住宅和交通枢纽项目的优质地块。

广海路地块一

赤沙车辆段二期,紧邻去年广州地铁拿下的赤沙车辆段地块,位于地铁 12 号线赤沙站(在建)上盖,未来能 3 站到二沙岛、4 站可到大学城。

赤沙车辆段二期地块航拍图

海珠石榴岗地块,位于地铁 18 号线龙潭站附近,交通便利,有多条交通干道环绕,20 分钟内可到达珠江新城。

地块周边还有海珠湖、广州海珠国家湿地公园等不可复制的自然景观资源,以及多个产业园。

荔湾金桥二期地块澳门新莆京在线登录,周边教育资源优质,同样拥有不可复制的自然景观资源,地块综合素质很高。

金桥二期地块航拍图

第二、拿地门槛降低,激活房企积极性。

从本次的挂牌地块来看,政府已从多方面、多举措,来降低房企拿地压力。

首先,降低地价。

澳门新莆京在线登录在今年首批集中供地中,有一些去年的 " 回锅肉 " 地块重新上架,指标有所调整,但总价均呈现下降趋势。

其次,降低保证金。

本轮集中供地,广州多宗地块将保证金下调至起拍总价的 20%,对比去年首轮供地,多宗地块要求缴纳 30% 的保证金,甚至有地块高达 50%。

澳门新莆京在线登录另外,土地出让金的支付周期也延长了。

去年同期土拍,多宗地块均要求房企在 30 天内一次性支付土地出让金,而今年,大部分地块则要求分批次、一年内支付。

降地价、降保证金、延长付款周期,这对于部分资金紧张的房企来说,无疑是一大好消息,同时也能吸引更多房企拿地,为楼市提供更多的选择。

澳门新莆京在线登录白云区东平地铁站综合开发地块航拍图

第三、土拍规则再变,为房企 " 减负 "。

去年第二、三轮集中供地中," 限房价 "、" 限销售对象 " 等地块要求,在今年首轮土拍中 " 缺席 " 了。

这可以极大降低项目建设及运营成本,为房企 " 减负 ",以提升房企拿地意愿。

房住不炒,提高居住品质

由此,2022 年广州土拍首秀预计平稳成交。

除了受地块素质、竞拍规则影响,还有一大原因,顶层设计释放积极信号,稳定市场预期。

澳门新莆京在线登录今年 3 月中旬,六部委集体发声支持房地产行业良性循环和稳健发展,促进企业融资恢复。

其后,多城陆续跟进 " 松绑 " 楼市调控,积极稳增长稳预期,让房地产市场发挥应有作用。

图源:银保监会

跟着政策走,这为房企拿地增强了信心,也导致多地土拍 " 回暖 " 明显。

澳门新莆京在线登录但要强调," 房住不炒 " 依然是不可撼动的定位主旨,促进楼市长期稳健运行,提高居民居住水平是最终目的。

澳门新莆京在线登录因此,可以看到在今年的集中供地中,尽管减少了 " 限房价 "、" 限销售对象 " 的要求,但 "15% 的溢价率、严禁马甲、严查买地资金来源 " 依然没有变。

另外,在广州今年的首轮土拍中,部分推出地块要求建设公共租赁住房、政府统筹住房,还有像白云区的广龙路地块,成为了这两年来,广州首宗全自持保障性租赁住房。

澳门新莆京在线登录这是充分突出了住房的民生属性,能在一定程度上帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

图源:广州公共资源交易中心

最后,配建要求今年也有所提高。

除了常见的需配建商业、道路、绿地、河涌和教育工程外,今年部分地块还新增配建防疫工程、出资修缮及维护文物等新要求。

澳门新莆京在线登录从多个角度来看,本轮土拍表现依然值得期待。

在 " 房住不炒 " 的前提下,积极信号频现,也定调了广州楼市发展不会失速。新时代新要求,在国家政策的引导下,楼市也有望迎来一个发展新篇章。

出品 /ZAKER 房产

编辑 / 小红

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